Trong bối cảnh đô thị hóa ngày càng mạnh mẽ, #TP.HCM đang có những bước đi chiến lược để phát triển bền vững. Mới đây, UBND Thành phố đã ban hành Quyết định phê duyệt ranh giới lập quy hoạch các khu vực TOD xung quanh nhà ga thuộc tuyến Metro số 2 đoạn Bến Thành - Tham Lương. Đây là một tin vui không chỉ cho người dân mà còn cho các nhà đầu tư, bởi TOD (Transit Oriented Development) – mô hình phát triển đô thị lấy giao thông công cộng làm trung tâm – được kỳ vọng sẽ giải quyết bài toán ùn tắc giao thông, ô nhiễm môi trường và tạo ra những không gian sống hiện đại, tiện nghi.
Quy mô và vị trí các khu TOD
Theo quyết định, 5 khu vực TOD sẽ được quy hoạch với tổng diện tích lên đến 939,18 ha, trải dài từ trung tâm phường Sài Gòn qua các phường Xuân Hòa, Hòa Hưng, Bảy Hiền, Tân Bình, Tây Thạnh đến depot Tham Lương. Những địa danh này đều rất quen thuộc với người dân thành phố, và việc quy hoạch TOD sẽ giúp khai thác tối đa quỹ đất xung quanh các nhà ga, tạo ra các khu đô thị nén, nơi cư dân có thể dễ dàng tiếp cận metro, giảm phụ thuộc vào xe cá nhân.
Cụ thể, khu vực trung tâm quanh ga Bến Thành và Tao Đàn có diện tích 188,57 ha, giáp sông Sài Gòn và các tuyến đường huyết mạch như Nam Kỳ Khởi Nghĩa, Lý Tự Trọng, Bến Vân Đồn, Võ Văn Kiệt... Đây là khu vực có mật độ dân cư và thương mại cao, hứa hẹn trở thành trung tâm tài chính, dịch vụ sầm uất. Khu vực thứ hai rộng 265,07 ha bao quanh các ga Dân Chủ, Hòa Hưng, Lê Thị Riêng, Phạm Văn Hai, Bảy Hiền, được bao bọc bởi kênh Nhiêu Lộc và các đường Hoàng Văn Thụ, Hoàng Sa, Trường Sa, tạo nên một không gian xanh, thoáng đãng.
Khu vực lớn nhất là xung quanh nhà ga cuối và depot Tham Lương, với 292,81 ha, nằm giữa kênh Tham Lương và các đường Tân Thới Nhất, Lê Trọng Tấn, Phan Văn Hớn. Khu vực này có tiềm năng phát triển các khu dân cư và công nghiệp nhẹ. Khu vực thứ tư quanh các ga Bà Quẹo, Phạm Văn Bạch, Tây Thạnh rộng 148,92 ha, được quy hoạch theo hướng kết nối kinh tế – logistics do nằm gần sân bay Tân Sơn Nhất. Cuối cùng, khu vực nhỏ nhất là gần ga Nguyễn Hồng Đào, chỉ 43,81 ha, nhưng nằm ở vị trí đắc địa giáp các đường Cộng Hòa, Trường Chinh, Hoàng Hoa Thám.
Ý nghĩa của mô hình TOD đối với sự phát triển đô thị
TOD không chỉ đơn thuần là xây dựng các tòa nhà cao tầng xung quanh nhà ga. Đó là một triết lý #quy hoạch đô thị toàn diện, nhằm tạo ra những cộng đồng sống – làm việc – giải trí trong bán kính đi bộ từ ga metro. Với #Metro số 2, người dân có thể di chuyển nhanh chóng từ ngoại ô vào trung tâm, giảm áp lực giao thông và ô nhiễm. Các khu TOD sẽ được ưu tiên phát triển nhà ở, văn phòng, trung tâm thương mại, dịch vụ và tiện ích công cộng, giúp tăng giá trị đất và tạo động lực phát triển kinh tế.
Nghị quyết mới của HĐND TP.HCM còn cho phép hệ số sử dụng đất tăng tối đa 1,5 lần so với quy chuẩn, giảm tối đa 50% diện tích bãi đỗ xe, và linh hoạt trong khoảng lùi công trình. Điều này khuyến khích các nhà phát triển đầu tư vào khu vực TOD, đồng thời đảm bảo không gian xanh và cảnh quan đô thị. Đặc biệt, các dự án nhà ở thấp tầng trong khu vực TOD phải đảm bảo tỷ lệ đất ở dưới 20% tổng quỹ đất, nhằm ưu tiên phát triển đô thị nén, mật độ cao.
Việc mở rộng phạm vi quy hoạch TOD vượt ra ngoài bán kính 1km từ nhà ga cũng là một điểm mới, giúp kết nối đồng bộ hạ tầng kỹ thuật và không gian kiến trúc, tạo ra một hệ thống đô thị liên hoàn. Đây là cơ sở để TP.HCM khai thác hiệu quả quỹ đất và đẩy nhanh tiến độ phát triển đô thị theo mô hình TOD.
Tác động đến thị trường bất động sản và đời sống người dân
Không khó để nhận thấy, thông tin về quy hoạch TOD dọc tuyến #Metro số 2 đã tạo ra một cơn sốt trong giới đầu tư bất động sản. Giá đất tại các khu vực lân cận nhà ga được dự báo sẽ tăng mạnh, đặc biệt là các khu vực như Bến Thành, Tao Đàn, Bảy Hiền, Bà Quẹo. Các chuyên gia cho rằng, TOD sẽ giúp TP.HCM hình thành các trung tâm thương mại, dịch vụ mới, giảm tải cho khu trung tâm hiện hữu, đồng thời tạo ra nhiều cơ hội việc làm và nâng cao chất lượng sống cho người dân.
Tuy nhiên, cũng cần lưu ý rằng, quy hoạch TOD đòi hỏi sự đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật và xã hội. Việc tăng mật độ xây dựng có thể gây áp lực lên hệ thống cấp thoát nước, điện, viễn thông... Do đó, thành phố cần có kế hoạch đầu tư bài bản, tránh tình trạng phát triển nóng, thiếu bền vững. Ngoài ra, vấn đề tái định cư cho các hộ dân nằm trong diện giải tỏa cũng cần được quan tâm đúng mức, đảm bảo hài hòa lợi ích giữa nhà nước, nhà đầu tư và người dân.
Với tiến độ lập quy hoạch trong 4 tháng, hy vọng rằng các khu TOD sẽ sớm được triển khai, góp phần hiện thực hóa mục tiêu xây dựng TP.HCM thành đô thị thông minh, hiện đại, đáng sống. Đây cũng là cơ hội để Việt Nam học hỏi kinh nghiệm từ các nước phát triển như Nhật Bản, Singapore, Hàn Quốc trong việc phát triển đô thị gắn với #giao thông công cộng.
Kết luận
Quyết định phê duyệt ranh giới lập quy hoạch 5 khu TOD dọc tuyến Metro số 2 là một bước tiến quan trọng trong chiến lược phát triển đô thị của TP.HCM. Với tổng diện tích gần 1.000 ha, các khu TOD này không chỉ giúp khai thác hiệu quả quỹ đất mà còn tạo ra một diện mạo mới cho thành phố, hướng tới sự phát triển bền vững và nâng cao chất lượng cuộc sống. Người dân và doanh nghiệp đang rất kỳ vọng vào những thay đổi tích cực mà mô hình TOD mang lại. Hãy cùng chờ đón những bước phát triển tiếp theo của dự án #TOD tại TP.HCM.
