Thị trường #bất động sản TP.HCM đang chứng kiến sự điều chỉnh giá rõ rệt ở phân khúc căn hộ thứ cấp. Theo ghi nhận, giá chào bán giảm từ 5-10% so với đầu năm, tập trung tại các dự án khu Đông, khu Tây và vùng ven. Tuy nhiên, thanh khoản vẫn ì ạch khi người mua tiếp tục đứng ngoài chờ đợi giá hạ thêm.
Chị Duyên, chủ căn hộ 71m² tại phường Thạnh Mỹ Tây, cho biết đã rao bán từ đầu quý II với giá 10,8 tỷ đồng, sau đó hạ xuống 10 tỷ nhưng vẫn chưa bán được. “Khách đến xem nhiều nhưng phần lớn chờ giá giảm thêm”, chị nói. Tương tự, anh Hải tại đường Nguyễn Văn Trỗi đang rao bán căn hộ 70m² giá 7,2 tỷ đồng, thấp hơn 300 triệu so với cuối năm 2024, nhưng thanh khoản vẫn rất chậm.
Áp lực thanh khoản đặc biệt lớn ở khu vực vùng ven, nơi nguồn cung mới liên tục được bổ sung. Một nhà đầu tư phải bán cắt lỗ căn hộ hai phòng ngủ từ 3,8 tỷ xuống 3,5 tỷ đồng nhưng chưa có khách. Mỗi tháng, anh phải trả hơn 20 triệu đồng tiền gốc và lãi vay ngân hàng, trong khi tiền cho thuê chỉ 8 triệu đồng. Nhiều căn hộ khác trong dự án cũng giảm 200-300 triệu đồng để thu hút người mua.
Theo báo cáo từ #DKRA Consulting, giá căn hộ thứ cấp tại TP.HCM trong quý II giảm bình quân 3-6% so với quý trước. Trong đó, khu Đông và khu Bắc giảm 2-6%, khu Tây và Nam giảm 4-6%, trung tâm giảm 3-5%. Số liệu từ Batdongsan cũng cho thấy giá rao bán thứ cấp giảm 3-7% so với đầu năm.
Nguyên nhân chính đến từ áp lực tài chính của các nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy lớn. Nhiều khoản vay đang đến kỳ trả gốc lẫn lãi, trong khi tốc độ tăng giá chững lại. Ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Group, nhận định đây là quá trình tái cân bằng sau giai đoạn tăng nóng. “Nhóm phải giảm giá chủ yếu là nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính hoặc cần thu hồi vốn, còn chủ sở hữu có tiềm lực vẫn chưa chịu áp lực bán bằng mọi giá”, ông nói.
Bên cạnh đó, nguồn cung mới từ các dự án cao cấp và hạng sang liên tục đổ bộ, kèm theo chính sách ưu đãi từ chủ đầu tư, tạo sức ép cạnh tranh lên thị trường thứ cấp. Theo Knight Frank Việt Nam, quý II chỉ có 1.781 căn hộ được tiêu thụ tại TP.HCM (cũ), giảm 24% so với cùng kỳ. Tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường chỉ đạt 39%, thấp hơn nhiều năm ngoái.
Các chuyên gia dự báo xu hướng giảm giá có thể tiếp diễn trong những tháng cuối năm nếu lãi suất duy trì ở mức cao. Người mua đang nắm lợi thế đàm phán nhờ nguồn cung dồi dào. Tuy nhiên, sự giảm giá khó lan rộng toàn thị trường do nguồn cung nội thành hạn chế và nhu cầu ở thực còn lớn. Thị trường sẽ phân hóa mạnh: các dự án vị trí đẹp, pháp lý tốt vẫn giữ thanh khoản, trong khi sản phẩm định giá cao phải điều chỉnh để tìm người mua.
Theo Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), hiện tượng giảm giá xuất hiện từ đầu năm nhưng chủ yếu ở nhóm đầu tư mua lúc sốt và vay nặng. Nhiều nhà đầu tư FOMO (sợ bỏ lỡ) cũng phải bán ra khi thị trường không còn tăng. “Áp lực điều chỉnh sẽ rõ nét hơn ở phân khúc cao cấp do giá trị tài sản lớn, tệp khách hạn chế”, ông Thắng nhấn mạnh.
Tóm lại, thị trường căn hộ thứ cấp TP.HCM đang trong giai đoạn điều chỉnh lành mạnh, tạo cơ hội cho người mua có tài chính tốt. Tuy nhiên, để giao dịch thành công, chủ nhà cần định giá hợp lý và sẵn sàng thương lượng, trong khi người mua nên tận dụng lợi thế để chọn được sản phẩm ưng ý với giá tốt.
#giá căn hộ #thị trường bất động sản #TP.HCM #thanh khoản #nhà đầu tư
