Trong bối cảnh thị trường bất động sản biến động mạnh, TP HCM đang có một đề xuất đáng chú ý: bỏ áp dụng hệ số K trong bồi thường giải phóng mặt bằng. Động thái này được kỳ vọng sẽ giải quyết những bất cập kéo dài, giúp người dân và doanh nghiệp hưởng lợi từ một cơ chế minh bạch hơn.
Vì sao hệ số K bị “soi” kỹ?
Theo Sở Nông nghiệp và Môi trường, hệ số K hiện nay được áp dụng dựa trên bảng giá đất chỉ quy định giá cho các thửa đất mặt tiền. Các vị trí còn lại tính theo tỷ lệ phần trăm, dẫn đến nhiều bất cập. Ví dụ, với đất nông nghiệp, việc xác định vị trí chủ yếu dựa vào thửa đất có tiếp giáp với tuyến đường có tên trong bảng giá đất hay không. Trong khi thực tế, nhiều khu đất nằm cạnh đường bê tông, đường nhựa đã hình thành từ lâu nhưng chưa được đặt tên, chỉ được xếp vào vị trí 2 hoặc 3, khiến giá bồi thường thấp hơn nhiều so với giá trị thực tế.
Đối với đất phi nông nghiệp, tình trạng tương tự xảy ra khi các hẻm có độ rộng khác nhau lại được áp cùng một mức giá. Chẳng hạn, hẻm rộng 5 m và hẻm rộng trên 15 m hiện được xếp cùng nhóm, bất chấp sự khác biệt về điều kiện đi lại và khả năng khai thác thương mại.
Đề xuất mới: Định giá đất cụ thể thay vì hệ số K
Ngày 19/6, Cục Quản lý đất đai (Bộ Nông nghiệp và Môi trường) đã hướng dẫn TP HCM rằng nếu chưa đủ cơ sở xác định tiền bồi thường theo bảng giá đất và hệ số K, thành phố có thể xác định giá đất cụ thể theo Luật Đất đai. Trên cơ sở này, Sở Nông nghiệp và Môi trường đề xuất không áp dụng bảng giá đất và hệ số K với công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. Thay vào đó, giá bồi thường sẽ được xác định thông qua phương pháp định giá đất cụ thể, dựa trên từng thửa đất, phản ánh sát giá trị thị trường.
Ngoài ra, dự thảo cũng đề xuất không áp dụng bảng giá đất và hệ số K với các dự án lấn biển, dự án có mục đích sử dụng đất hỗn hợp và một số trường hợp phải xác định giá đất cụ thể theo quy định.
Hệ số K vẫn được giữ ở mức 1 cho các trường hợp còn lại
Đối với các trường hợp vẫn áp dụng bảng giá đất, dự thảo đề xuất hệ số điều chỉnh theo biến động thị trường và các yếu tố khác đều giữ ở mức 1. Riêng các dự án đầu tư có mật độ xây dựng cao sẽ áp dụng thêm hệ số điều chỉnh theo quy hoạch từ 1-1,3. Cụ thể, dự án có hệ số sử dụng đất dưới 6 lần áp dụng hệ số 1; từ 6 đến dưới 8 lần áp dụng 1,05; từ 8 đến dưới 10 lần là 1,1 và tăng dần lên tối đa 1,3 với dự án có hệ số sử dụng đất từ 16 lần trở lên.
Theo Sở Nông nghiệp và Môi trường, việc giữ hệ số K ở mức 1 nhằm giảm áp lực tài chính cho người dân khi chuyển mục đích sử dụng đất để xây dựng nhà ở, đồng thời hỗ trợ doanh nghiệp giảm chi phí đầu vào, nâng cao năng lực cạnh tranh và cải thiện môi trường đầu tư. Đây là một tín hiệu tích cực cho thị trường bất động sản, vốn đang cần sự ổn định và minh bạch.
Những tác động dự kiến
Nếu đề xuất được thông qua, việc bỏ hệ số K trong bồi thường giải phóng mặt bằng sẽ giúp giảm thiểu khiếu nại, tranh chấp, đẩy nhanh tiến độ các dự án. Người dân sẽ nhận được mức bồi thường sát với giá trị thực tế hơn, trong khi doanh nghiệp có thể yên tâm hơn về chi phí đầu tư. Tuy nhiên, việc áp dụng phương pháp định giá đất cụ thể đòi hỏi năng lực thẩm định và quy trình minh bạch, tránh tiêu cực.
Đề xuất này cũng phù hợp với xu hướng cải cách thủ tục hành chính và minh bạch hóa thị trường bất động sản. TP HCM đang nỗ lực trở thành điểm đến hấp dẫn cho các nhà đầu tư, và một cơ chế bồi thường hợp lý là yếu tố then chốt.
Kế hoạch dự kiến quyết định về hệ số điều chỉnh giá đất năm 2026 phải được ban hành trước ngày 1/7. Đây là thời điểm quan trọng để các bên liên quan đóng góp ý kiến, hoàn thiện chính sách. Với những thay đổi này, hy vọng thị trường bất động sản TP HCM sẽ có bước chuyển mình tích cực, hướng tới sự công bằng và hiệu quả.
Bài viết tham khảo từ VNExpress.
Xem thêm: #bất-động-sản, #giải-phóng-mặt-bằng, #giá-đất, #TP-HCM, #chính-sách-đất-đai, #đầu-tư.
